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A　 不動産屋では、まず契約を結ぶ前に借主本人の情報を把握します。（職業・年収等） 更に契約の場では、連帯保証人の印鑑証明・本人の運転免許証住民票を添えて契約となります。
契約書には次の事項が明記されます。
(1) 使用目的　
(2) 賃借権の譲渡・転貸（又貸し）の禁止
(3) 模様替えや造作に関する取り決め
(4) 修繕に関する取り決め
(5) 契約違反した場合の処置
(6) 契約終了後も明け渡しを遅滞した場合の損害金

A　期間を定める場合と定めない場合の2通りがあります。定める場合の、上限についてはいっさい制限はありません。下限については、定期借家についてはいっさい制限がありませんが、普通借家の場合は1年以上でなければならず、1年未満の場合は期間の定めがないものとみなされます。

A　貸主は次の4つの場合明け渡しを求めることができると考えられています。
(1) 正当事由による解約

　賃貸借契約には、期間を定める場合と定めない場合があります。期間の定めがない場合は、貸主に正当事由があればいつでも解約の申し入れができ、申し入れて6ヶ月たったときにその効力が生じることになっています。つまり、借主は6ヶ月以内に借りた建物を明け渡さなければならないわけですが、借主がそれを拒否して話し合いがつかない場合は、調停や訴訟で正当事由の判断を争うことになります。
(2) 契約更新の拒絶

　期間を定めた賃貸借契約の場合は、期間が終了する1年前から半年前までの間に借主に対して「期間後は貸しません」という通知をし、契約更新を拒絶することができます。ただし、この場合も (1)と同様、貸主側に更新を拒絶する正当事由が必要です。

(3) 債務不履行による契約の解除

　 借主が家賃を支払わない、借りている建物を故意に壊した、貸主に無断で又貸し(転貸)したなどの場合には、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めることができます。

(4) 合意による解約

　契約の期間や正当事由のあるなしにかかわらず、貸主と借主の間で「何月何日までに明け渡す」という約束ができれば、その日に賃貸借契約は終了します。

A　貸主自身が貸している建物の使用または収益を必要とする場合などです。ただし、正当事由はあくまでも貸主と借主双方の利害得失を考慮して判定されます。借地借家法では、次の4点を判断の基準としています。

（1）建物の使用を必要とする双方の事情

（2）建物の賃貸借に関する従前の経過

（3）建物の利用状況および現状

（4）立退料の提案の有無

A　正当事由は当事者双方の事情を考慮して判断されますから一概には言えませんが、建物が相当に老朽化しており、放置しておくと危険であるが、修繕には多額の費用を必要とするという場合は、正当事由として認められると考えられます。

A　貸主への信頼関係を損なう転貸は契約を解除できるというのが原則です。ただし、親族間の転貸とか一時的な転貸など、ケースによっては契約解除が認められないことがあります。また、貸主が無断転貸を知りながら長期にわたって黙認していると、承認したとみなされる場合もありますから注意が必要です。

A　目的物の滅失により賃貸借契約は終了し、借家権も消滅します。ただし、建物の状況が修繕すれば使用できるという場合には、賃貸借契約は続いており、貸主側に修理の義務があるということります。

A　まず相当の猶予期間（最低３日程度）を決めて滞納分を支払うように催告することが必要です、それでもなお支払わない場合は、契約の解除理由と解除する旨を書いた通知書を出します。ただし、一般的に契約を解除するには２～３ヶ月程度の滞納が条件とされています。

A　一般的には、その改造が軽微なものか、原状回復が容易か、改造によって貸主が不利益を被ったか、貸主が遅滞なく異議を述べたかどうかが基準になるでしょう。前提条件は、借主が貸主との信頼関係を損なうものであったかどうかが判断となります。

A　敷金を未払い家賃に充当するかどうかは貸主の側で判断することです。借主が家賃の滞納分を敷金から差し引くことを要求する権利はいっさいありません。

A　通常の範囲で自然に生じる損耗については、修復義務を負わないというのが裁判所の判断です。最近は、通常程度の破損や汚損の費用についても敷金を充当できるように、当初の契約のときに借主に原状回復の義務を負わせる条項を入れるケースが多くなっています。このような条項も当事者が納得して契約すれば有効ですが、トラブルを避けるためには、どういう費用が借主の負担となるのかをなるべく具体的に定めておくほうがいいでしょう。

A　まず公的融資には次の6種類がございます。

①ファミリー賃貸住宅融資

②単身・少人数世帯向賃貸住宅融資

③シルバー賃貸住宅融資

④中高層ビル融資

⑤レントハウスローン

⑥農地転用賃貸住宅融資

の6種類があります。担保としてはいずれも建物と敷地に第1順位の抵当権が設定されます。
6種類の各々の詳細についてはアイランドにお問い合わせください。
次に民間ローンの場合の融資条件には各金融機関によって異なりますが主なものは次のようなものです。
　融資対象　　　アパート新築、増改築資金として
　融資金額　　　2億円以下が一般的です
　融資期間　　　30年以内が目安です
　融資商品　　　固定金利型、変動金利型

その他年齢のこと、担保評価のこと、返済に関すること、等々詳しくは各金融機関にお問い合わせ下さい。

A　賃貸住宅経営を行っている場合、そこで得た収入は不動産所得として確定申告が必要になります。不動産所得とは、不動産収入から必要経費を差し引いた金額になります。つまり不動産所得=収入金額－必要経費となります。
　その収入には家賃収入のほか権利金、礼金、共益費等の収入も含まれます。敷金や保証金は預かり金となりますので収入にはなりません。

A　必要経費には次のようなものが考えられます
* 土地や建物への固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金
* 建物の火災保険料
* 賃貸住宅の修繕のための費用
* 建物や建物付属設備の減価償却費（ただし、避難用階段の取付や増改築、改装費など資産価値を増加させる支出については必要経費として認められません。）
* 賃貸住宅の建築時に借入れたローンの利息
* 賃貸住宅経営のために借地している土地の賃借料や借りている事務所の家賃
* 使用人に支払う給料や賃金
* 水道代や電気代などの建物の管理費
* 入居者を募集するための広告費
* その他、賃貸住宅経営を行っている上で発生する交通費、事務用品費、通信費、税理士への報酬、不動産店へのお礼など
* 生計を共にしている配偶者その他の親族で（１５歳以上）で青色専従者給与の届出をした金額